【要点提示】
优先购买权是基于租赁合同关系而产生。但是在具体案件审理中，不仅需要对原告的诉请进行审理，还要对合同的基础事实进行判断。如基础合同本身违反强制性规定无效，将导致原告的诉请失去法律和事实依据。
【案 情】
1984年，全国农村实行联产承包责任制，被告集体所有的农业机械被逐渐处理，原拖拉机机房闲置。1995年10月1日至2003年10月2日，原告三次与被告签《合同书》，规定原告承租被告原拖拉机机房，租赁期限至2005年10月2日，同时明确双方权利、义务。2005年7月21日，被告两委会讨论会议记录为：机房经研究处理卖掉，够(足够)四口宅基地(用地)3万元(价值);四口宅基地(四至)，(阚)士忠屋后一条路6米宽，后15m宅基地，宅基地后6m宽路，路北一排房子，共四口屋，出售3万元，东西宽30m，南北以阚士忠东墙为准，西边以阚宗凯屋东墙为准，拖拉机房后墙5m电话线杆往北10.5m。2005年7月22日，原、被告签订《房屋暂用合同》，规定被告两委会研究“把原拖拉机机房卖掉，无论卖给谁，在不影响盖房情况下，允许阚宗启使用一年”。同日，被告与第三人签订《原xx村拖拉机机房购买合同》，合同规定：“拖拉机房及院墙由阚宗辉处理，价值30000元。四至明确，如建两排房屋，中间必须通两条路宽6m，如建一排房屋则按四至执行。允许阚宗启使用机房一年，至2006年7月22日。”合同规定的使用期限届满后，阚宗辉要求阚宗启搬出交还房屋。阚宗启以被告签订的《原xx村拖拉机机房购买合同》剥夺其优先购买权为由拒绝搬出。
原告阚宗启于2008年1月3日向徐州市贾汪区人民法院起诉。要求依法确定被告与第三人签订的《原xx村拖拉机机房购买合同》无效。原告阚宗启认为，原、被告自1995年10月1日起确立租赁关系，租赁期限至2005年10月2日止，原告一直承租被告拖拉机房。2005年7月22日，被告与第三人签订《原xx村拖拉机机房购买合同》时，在其租赁期间。原告在同等条件下有优先购买拖拉机机房的权利。而被告未在法定期限告知原告，擅自出售其合法租赁的拖拉机机房，明显剥夺其优先购买权。应确认被告与第三人签订的《原xx村拖拉机机房购买合同》无效。
被告xx村委会辩称，原告与被告及第三人签订的五份合同分别形成了租赁关系、暂用房屋关系和房屋买卖关系，且均有两委会会议记录为证。被告与第三人签订的《原xx村拖拉机机房购买合同》是否剥夺原告优先购买权，请求法院依法确认。
第三人阚宗辉述称，自1995年10月1日起，原告一直承租被告原拖拉机机房属实，但2005年7月22日，原、被告签订《房屋暂用合同》，原告自2005年7月22日起借用一年。原、被告由租赁关系变更为借用关系，原告已自愿放弃优先购买权。被告与第三人签订《原xx村拖拉机机房购买合同》合法有效。
【审 判】
徐州市贾汪区人民法院审理后认为，被告所有的拖拉机机房及院落虽系在1984年农村实行联产承包责任制以前建造的，但所占用土地为农村集体所有的土地。自1995年10月1日起，被告将原拖拉机机房及院落租给原告长期使用，期限至2005年10月2日。2005年7月22日，原、被告又以《房屋暂用合同》将双方租赁关系转变为借用关系。2005年7月22日，被告与第三人签订的《原xx村拖拉机机房购买合同》的内容既包括拖拉机机房及院落的买卖，也包括其占用的农村集体所有土地的使用权转让，同时还包括拖拉机机房北墙以北10.5m、西至阚宗凯东墙、东标齐阚士忠房屋东墙范围内的农村集体所有土地使用权的转让，违反了法律强制性规定，该合同无效。同时，原告主张被告与第三人签订的《原xx村拖拉机机房购买合同》剥夺了其在同等条件下的优先购买权。因优先购买权要以被告的出卖行为合法有效为前提，现双方签订的《原xx村拖拉机机房购买合同》因涉及非法转让农村集体所有土地使用权而无效，故被告出售争议房屋及院落的行为应属无效民事行为。所以原告主张的优先购买权也就无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
徐州市贾汪区汴塘镇xx村村民委员会和阚宗辉于2005年7月22日签订的《原xx村拖拉机机房购买合同》无效。
一审法院判决后，当事人均未提出上诉。
【评 析】
对于本案，法院若仅就原、被告及第三人的诉辨理由予以审理，不仅不能作出正确的裁判，而且也不能彻底解决当事人之间的纠纷。该案的判决基础应基于已经查明的事实，而非当事人的诉争问题。本案的争议焦点是：被告与第三人签订《原xx村拖拉机机房购买合同》效力如何确定。《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强行规定的，合同无效。而本案被告与第三人签订《原xx村拖拉机机房购买合同》效力如何成为解决本案的关键。该合同的效力应考虑二个方面的问题：一是因侵犯原告优先购买权确认其无效;二是因违反法律、行政法规强制性规定而确认其无效的问题。笔者认为，一般而言，优先购买权的存在是基于租赁关系的存在，但本案还需要追溯到被告与第三人的买卖行为是否合法，这才是解决本案的关键所在。表面看，本案争议的原拖拉机机房及院落归被告所有，被告有权予以出售并无不当。然而本案查明事实是，2005年7月21日，被告两委会在讨论处理原拖拉机机房及院落时的会议纪录内容和2005年7月22日被告与第三人签订的《原xx村拖拉机机房购买合同》内容相一致。即被告在出售原拖拉机机房的同时，涉及转让原拖拉机房及院落所占用土地及拖拉机机房北墙北10.5m，西至阚宗凯东墙、东标齐阚世忠房屋东墙范围内的土地使用权，转让目的为四口宅基地，价款为28000元。
综上，无论是被告两委会会议记录，还是被告与第三人签订的《原xx村拖拉机机房购买合同》，均可确认同一事实，即被告形式决定出售原拖拉机机房及院落的同时，出让了超出原拖拉机机房及院落方位的农村集体所有土地的使用权。被告与第三人签订《原xx村拖拉机机房购买合同》符合违反法律、行政法规强制性规定的情形，应确认为无效合同。因被告与第三人买卖原拖拉机机房及院落的行为无效，故原告所称的优先购买权已无事实和法律依据。
因此，法院判决确认被告与第三人签订《原xx村拖拉机机房购买合同》无效的根据是被告非法转让农村集体所有的土地使用权这一强制性规定，而不存在该合同是否侵犯原告优先购买权的问题。假如法院判决《原xx村拖拉机机房购买合同》未侵犯原告的优先购买权，确认该合同有效。而阚宗辉取得了争议的原拖拉机机房及院落所有权及该合同确定范围内的土地使用权。阚宗辉在建造房屋前需申请有权批准的政府部门审批时，被确认其土地使用权非法而不予批准颁证;假如法院判决该《原xx村拖拉机机房购买合同》侵犯了原告的优先购买权，认定该合同无效。被告就有可能对争议的原拖拉机机房及院落重新予以出售，与买受人再次签订《合同》对所确定范围内的农村集体所有的土地使用权予以转让，也同样是违法的。因此，该案的法官处理途径应当从《原xx村拖拉机机房购买合同》是否违反了法律的强制性审理，才能从根本上解决本案所涉及的问题，不留后遗症。
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