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转租合同的法律效力

添加时间:2013年11月4日   来源: 大理合同律师  Tags: 承租人,合同,处分行为,处分,处分权   http://www.dlhtlaw.com/

【大理著名合同纠纷律师——马培杰律师】

 

随着社会经济的发展,房屋的出租及转租现象越来越多,由此产生的纠纷也越来越多。房屋转租效力的确认对解决一系列的纠纷具有重大的意义。关于转租的效力问题,中外学者都有一定的研究。

一种观点认为:承租人再租赁房屋是一种对房产的处分行为,由于承租人并非所有权人,对租赁物只能使用无权处分,因此,处分行为无效。也就是说转租合同无效。
  第二种观点认为:转租合同是一个效力待定的合同。持此种观点的人认为:转租行为虽然是一种对房产的处分行为,但是,如果所有权人同意转租并在事后对转租行为进行追认,那么此合同有效。此行为类似于无权代理行为。
  第三种观点认为:转租合同有效。他们认为:租赁合同属于债权行为(又称负担行为),只要当事人有行为能力;意思表示真实;标的确定、可能、适法、正当,合同即生效。相对于债权行为的是处分行为,处分行为的生效除上述条件外,还需要处分人有处分权。负担行为与处分行为的最大区别在于:处分行为的生效,须以处分人有处分权,而负担行为则不需要对标的物有处分权。因此,转租合同是有效的。

笔者赞同第二种观点,根据我国合同法第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”。“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。很显然,从法律条文理解,在转租合同订立后,会出现两种可能性:第一种可能是所有权人同意转租(在实践中有事后的书面追认和默示追认的形式,如默示追认的,承租人或次承租人必须承担相应的举证责任);第二种可能是所有权人不同意,这时候,承租人对租赁房产就没有处分权,因此承租人与次承租人签订的带有处分房产使用权的转租合同无效。

在司法实践中,往往出现承租人与次承租人为履行转租合同发生诉讼的情况,这时候所有权人发现自己的合法权益被侵害,可以以有独立请求权的第三人身份申请参加诉讼,并主张转租合同无效。

由于转租合同的效力需视所有权人的意思表示,因此,转租合同是一个效力待定的合同。

 

闻言审听,笔动冤明;受人之托,忠人之事;知情释法,拼理力争;高悬义剑,拍案而起;人间正道,朗朗乾坤;大彰法制,邪不压正!【云南(大理)著名专家律师---马培杰律师.法律热线13508724904】




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