【大理著名合同纠纷律师——马培杰律师】
随着社会经济的发展，房屋的出租及转租现象越来越多，由此产生的纠纷也越来越多。房屋转租效力的确认对解决一系列的纠纷具有重大的意义。关于转租的效力问题，中外学者都有一定的研究。
一种观点认为：承租人再租赁房屋是一种对房产的处分行为，由于承租人并非所有权人，对租赁物只能使用无权处分，因此，处分行为无效。也就是说转租合同无效。
第二种观点认为：转租合同是一个效力待定的合同。持此种观点的人认为：转租行为虽然是一种对房产的处分行为，但是，如果所有权人同意转租并在事后对转租行为进行追认，那么此合同有效。此行为类似于无权代理行为。
第三种观点认为：转租合同有效。他们认为：租赁合同属于债权行为（又称负担行为），只要当事人有行为能力；意思表示真实；标的确定、可能、适法、正当，合同即生效。相对于债权行为的是处分行为，处分行为的生效除上述条件外，还需要处分人有处分权。负担行为与处分行为的最大区别在于：处分行为的生效，须以处分人有处分权，而负担行为则不需要对标的物有处分权。因此，转租合同是有效的。
笔者赞同第二种观点，根据我国合同法第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”。“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。很显然，从法律条文理解，在转租合同订立后，会出现两种可能性：第一种可能是所有权人同意转租（在实践中有事后的书面追认和默示追认的形式，如默示追认的，承租人或次承租人必须承担相应的举证责任）；第二种可能是所有权人不同意，这时候，承租人对租赁房产就没有处分权，因此承租人与次承租人签订的带有处分房产使用权的转租合同无效。
在司法实践中，往往出现承租人与次承租人为履行转租合同发生诉讼的情况，这时候所有权人发现自己的合法权益被侵害，可以以有独立请求权的第三人身份申请参加诉讼，并主张转租合同无效。
由于转租合同的效力需视所有权人的意思表示，因此，转租合同是一个效力待定的合同。
闻言审听，笔动冤明；受人之托，忠人之事；知情释法，拼理力争；高悬义剑，拍案而起；人间正道，朗朗乾坤；大彰法制，邪不压正！【云南(大理)著名专家律师---马培杰律师.法律热线13508724904】