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房屋买卖合同中几个有争议问题

添加时间:2013年11月3日   来源: 大理合同律师  Tags: 房屋买卖合同   http://www.dlhtlaw.com/

【大理著名学者型专家律师——马培杰律师】


一 、合同成立的时间

  合同法第三十二条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十七条规定, 采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十六条,《上海市房地产转让办法》第十五条都规定了房屋买卖要签定书面合同。也就是说,在现

实生活中,只要双方当事人在合同上签字或盖章合同就成立。

 二 、合同生效时间

  我国合同法第四十四条规定,“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”。第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。”第四十六条规定“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同,自期限届至时生效。附终止期限的合同,自期限届满时失效。”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定,“ 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。” 《上海市房地产转让办法》第十七条 规定,房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效,但下列情形除外: (一)转让当事人约定合同生效条件的,转让合同自约定的条件成立之日起生效; (二)法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的,转让合同自公证之日起生效。

  从以上规定可以看出,登记备案不是房屋买卖合同生效的实质要件,只要是双方没有特别约定的,当事人签字后就生效。合同可以附条件和附加期限,如果当事人所附加的条件和期限符合法律的规定,则当合同所附加的条件和期限成就时合同生效。但如果是境外人士的,双方签定的买卖合同必须经公证机关公证才

能生效。

  三 、交房时间

  这一问题看似简单,其实在现实中争议还是时有发生。它不仅关系到违约责任问题还关系到房屋风险责任转移问题。在上海2003版的格式合同《上海市房地产买卖合同》的第五条规定,双方可以以签定房屋交接书或以交钥匙或其他约定方式,来约定交房时间。笔者认为如果当事人有其他约定的,应该以约定为准,从法理上来讲这是民法“意思自治”的体现。《上海市房地产转让办法》第二十一条也规定,房地产的风险责任,自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人,但转让当事人约定自房地产转移占有之日起转移风险责任的,从其约定。如

果约定不明的,实践中一般以交钥匙为交房标志。

  四、 产权转移时间

  《上海市房地产转让办法》第二十条规定,“房地产权利转移的日期,以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准;但房地产交易管理机构审核后作出不予过户决定的,以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。”。在上海2003版的格式合同《上海市房地产买卖合同》的第六条规定,“房地产权利转移日期以区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之为准,

但区房地产交易中心作出不予过户决定的除外”。

但现实生活中往往由于买卖双方并未使用该合同范本,在自己订立的合同中又约定不明,往往导致产权转移日期不清,遂产生纠纷。从法理上讲,房产属于不动产,不动产权力转移从罗马法以来一直采用的是登记方式,我国民法通则及担保法中都规定不动产的权利转移以登记为准的规定。“公示原则” 和“公信原则”是不动产的法定原则。而以行为人到国家机关申请登记过户为产权转移标

志正是这一原则的体现。

 

闻言审听,笔动冤明;受人之托,忠人之事;知情释法,拼理力争;浩然正气,拍案而起;人间正道,朗朗乾坤;大彰法制,邪不压正!【云南(大理)著名学者型专家律师——马培杰律师:13508724904




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