律师在实践中接触一种特别的案例:房屋出售方为数人,但只有其中一人或几人出面与购买方签订定金合同。在签订定金合同时,到场的部分产权人信誓旦旦地表示, 未到场的产权人完全同意出售方案。为了表示自己的诚意,有些人甚至写下承诺书并表示自己是被授权的,只是没有公证委托手续而已!
由 于到场的人也是产权人之一,且与缺席的产权人为亲属关系。所以通常情况下,购买方会相信对方并签订购房定金合同,并支付定金。然而,这里存在一种潜在的交 易风险,即如果在正式买卖合同签订前,遇到房价上涨,或有出价更高的买家出现时,未到场的权利人极可能跳出来主张合同无效。而此时,没有任何直接的证据表 明未到场的权利人有授权行为!
在 这样的情况下,如果购买方到法院要求出售方双倍返还定金,有巨大的风险。原因是,定金合同作为担保合同,是一种从合同,它是为了保证主合同(即确定买卖关 系的合同)的履行而签订的,如果主合同无效,定金合同当然无效。而由于产权人未全部签字,买卖关系并未成立,主合同确实是无效的,定金合同自然就无效了! 实践中,购买方无法得到赔偿的情况,不在少数。
那么,购买方真的毫无办法了吗?非也。
律师认为,在特殊条件下的定金合同,应做特殊的处理,以确保其有效,才是上策。既然产权人未全部到场,确定买卖关系的主合同效力就处于待定状态。所 以,定金合同不应该仅仅用于担保该主合同的履行。而另一方面,既然到场的产权人表示是被授权的,并准备取走定金,则该定金就应该担保其承诺的真实性,并为 其虚假承诺负责。因为只有这样,到场签字的人才能单独受定金关系的约束,才不至于让定金的作用落空。一般情况下的约定为:本合同签字的产权人郑重承诺本次 交易已得到其他任何产权人的授权,本合同的定金除担保主合同的履行外,还担保已签字产权人承诺的真实性,即如因其他产权人未授权或不同意出售等原因而导致 主合同无效或买卖合同未能签订的,则已到场签字的产权人仍应单独承担定金责任。
总之,在主合同效力未定的前提下,避开主合同效力问题,是正确的选择。而一个规范签约的结果,往往是督促产权人善意履行合同义务,最终实现交易目的。
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