律师在实践中接触一种特别的案例：房屋出售方为数人，但只有其中一人或几人出面与购买方签订定金合同。在签订定金合同时，到场的部分产权人信誓旦旦地表示， 未到场的产权人完全同意出售方案。为了表示自己的诚意，有些人甚至写下承诺书并表示自己是被授权的，只是没有公证委托手续而已!
由 于到场的人也是产权人之一，且与缺席的产权人为亲属关系。所以通常情况下，购买方会相信对方并签订购房定金合同，并支付定金。然而，这里存在一种潜在的交 易风险，即如果在正式买卖合同签订前，遇到房价上涨，或有出价更高的买家出现时，未到场的权利人极可能跳出来主张合同无效。而此时，没有任何直接的证据表 明未到场的权利人有授权行为!
在 这样的情况下，如果购买方到法院要求出售方双倍返还定金，有巨大的风险。原因是，定金合同作为担保合同，是一种从合同，它是为了保证主合同(即确定买卖关 系的合同)的履行而签订的，如果主合同无效，定金合同当然无效。而由于产权人未全部签字，买卖关系并未成立，主合同确实是无效的，定金合同自然就无效了! 实践中，购买方无法得到赔偿的情况，不在少数。
那么，购买方真的毫无办法了吗?非也。
律师认为，在特殊条件下的定金合同，应做特殊的处理，以确保其有效，才是上策。既然产权人未全部到场，确定买卖关系的主合同效力就处于待定状态。所 以，定金合同不应该仅仅用于担保该主合同的履行。而另一方面，既然到场的产权人表示是被授权的，并准备取走定金，则该定金就应该担保其承诺的真实性，并为 其虚假承诺负责。因为只有这样，到场签字的人才能单独受定金关系的约束，才不至于让定金的作用落空。一般情况下的约定为：本合同签字的产权人郑重承诺本次 交易已得到其他任何产权人的授权，本合同的定金除担保主合同的履行外，还担保已签字产权人承诺的真实性，即如因其他产权人未授权或不同意出售等原因而导致 主合同无效或买卖合同未能签订的，则已到场签字的产权人仍应单独承担定金责任。
总之，在主合同效力未定的前提下，避开主合同效力问题，是正确的选择。而一个规范签约的结果，往往是督促产权人善意履行合同义务，最终实现交易目的。
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